コンパクトマンションの賃貸・運用

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コンパクトマンションを貸す・運用

コンパクトマンションの賃貸需要

日本での単身世帯の比率は1990年の23.1%から、2020年には約35%、2040年には40%まで
増加すると予測されています。
都心部では少人数世帯の比率がさらに高く、例えば大阪市では単身世帯が全体の約49%を占め、
2人世帯を合わせると全体の73%となり、この比率もやはり上昇傾向にあります。
単身者と２人世帯が対象であるコンパクトマンションは賃貸物件としての需要があり、
一般的な賃貸マンションよりも居住性が高く人気があります。

賃貸に関する業務は不動産会社に依頼する

マンションを人に貸すとき、賃貸の仲介と管理を不動産会社に依頼するところから始まります。
・賃貸の仲介（入居者の募集、契約書の作成、火災保険加入、鍵の受け渡しなど）
・賃貸の管理（家賃の集金、クレーム対応、退去時の手続き、修繕・リフォームの手配など）

業務はすべて丸投げできるので、オーナー（家主）には専門的な知識や経験がなくても大丈夫ですが、
だからこそ賃貸管理を任せる不動産会社選びはとても重要ということになります。
賃貸仲介の不動産会社ならだいたいどこでも引き受けてくれますが、
契約条件や内容をしっかり確認するようにしましょう。

マンションの賃貸にかかる費用

マンションで家賃収入を得るにはさまざまな経費がかかります。
これらの経費も計算に入れておく必要があります。

入居者が入退去する際に発生する費用
入居者の募集をするとき、仲介を依頼した不動産会社に入居の成功報酬として
家賃1ヶ月分程度の「仲介手数料」を支払います。
この時、敷金や礼金を設定していれば「礼金収入」があります。
敷金は預かり金だと考えておいてください。
入居者が退去したときには、部屋をきれいな状態に戻すための「ルームクリーニング代
（1～2万円）」、「修繕・リフォーム費用（程度による）」と、
セキュリティのため「鍵の交換費用（1～2万円）」が発生します。
通常時に発生する費用
賃貸管理を不動産会社に任せる場合には家賃の5%程度の「管理手数料」が毎月かかります。
また、確定申告を税理士に依頼する場合は税理士報酬（2万円程度）」がかかります。
マンションの所有者にかかる費用
賃貸とは直接関係ありませんが、毎月の「管理費・修繕積立金」や
毎年の「固定資産税・都市計画税」も当然支払わなくてはいけません。
入居者による過失の場合を除き、エアコンや給湯器など備え付け設備の故障や
消耗品の交換などには「修理代」（または「交換費用」）がオーナー負担になります。

これらの費用は確定申告で経費として計上してすることができますので、
領収書の保管などが必要になります。

確定申告をする

会社員のような給与所得者の場合、家賃収入から経費を差し引いた年間の「不動産所得」が20万円以上の黒字になれば確定申告が義務付けられ、毎年2月15日から3月15日までに税務署へ届出をしなければいけません。
しかし、実際にはプラスの収支でも、住宅ローンの利息、マンションの減価償却費、
管理費やその他の雑費を経費で計上すると、帳簿上での「不動産所得」は赤字になることもあります。
その場合は確定申告の義務はありませんが、
確定申告することにより所得税の還付や住民税の減額を受けることができます。
確定申告の難易度はやや高めです。帳簿の作成も義務付けられております。
一般的な不動産会社ではノウハウがないため、税務署に相談して作成するか、
税理士に報酬を支払って依頼する必要があります。

当社は賃貸管理や確定申告のノウハウにも精通しておりますので、お気軽にご相談ください。

マンション運用のメリットと目的

マンションを貸して家賃を得る運用は「マンション経営」とも呼ばれ、
日ごろ忙しい会社員にとって手のかからない資産運用として人気があります。
居住用としてではなく、投資用として所有する場合のメリットの代表例をご紹介します。

収益目的として

ワンルームマンションやコンパクトマンションへの投資は、会社員の投資家に人気があります。
現金でマンションを購入し、しばらく家賃収入で利益を上げた後、タイミングをみて売却をするという
投機的な運用もあれば、ローンも利用しながら所有物件を増やしていく長期的な運用もあります。

税金対策の効果

不動産は相続税対策にも利用されますが、確定申告による税金対策の効果もあります。
前述のとおり、不動産所得を確定申告することで所得税と住民税における節税効果が見込める場合が
あります。これは家賃収入に対して減価償却費やローンの利息など様々な経費を帳簿上で計上することで、
実際には利益が出ていても、帳簿上の不動産所得が赤字なる場合もあるからです。
ただし、不動産投資において、節税効果で所得税や住民税が戻ってくるのは一時的なものであり、
目的やメリットにはなりません。収入があれば納税の義務が発生します。
この納税額を最大限に下げる工夫をするのが税金対策であり、
その知識とノウハウを身に着けておくこと自体にメリットがあります。

第二の生命保険として

収益物件としてマンションを購入する場合には、専用のローンが利用できます。
このローンにも通常の住宅ローンと同じく「団体信用生命保険」を付帯できます。
ローン契約者が事故や病気などで重度障害もしくは死亡した場合、残高と同額の保険金が支払われ、
ローンが完済される保険ですので、万が一に備え、大切なご家族に不動産が資産として
残せるようにしておくことができます。

老後への備えとして

国からの年金だけでは老後の生活を支えることができないであろう私たち世代にとって、
人生100年時代に向けたマネープランは切実な課題です。
老後資金に必要と言われる2000万円の貯蓄というのはかなり大変です。
それならば代わりに毎月の収入が得られるようにすればいい、
これがマンション投資による年金対策の考え方です。
老後に家賃がとれる不動産をのこせれば、年金で不足する生活費を補うことも可能になります。

マンションの運用にはメリットばかりだけではなく、当然リスクもあります。
しかし、立地条件が良いマンションを所有し、オーナーとしての必要な知識を身につけ、
誠実な不動産会社に賃貸管理を任せることができればリスクは最小限まで下げることができます。

コンパクトマンションを購入するときの不動産会社が、将来的に「売る」場合はもちろん
「賃す」場合のアドバイスやサポートまでしてくれるのであれば、
マンションライフをより安心してスタートできるのではないでしょうか。
ぜひ一度ご相談ください。

お気に入りの物件が見つかれば、管理状況や適正価格の調査、
周辺相場や取引事例などの資料を参考に最終判断するように
しましょう。

収益マンションでの賃貸ノウハウにも精通した当社なら、
物件のご紹介はもちろん、資産価値の分析、資金計画の
プランニングから将来的な運用方法のアドバイスまで、
しっかりとサポートいたします。